Colombia, Chile y Perú, los países con la recuperación del mercado inmobiliario más lenta

Tras el colapso que causó la pandemia en el mercado inmobiliario en América Latina, su recuperación ha sido disímil entre los diferentes mercados. No obstante, existe un punto en común: aún queda espacio para recuperar lo perdido durante la crisis.

Altos costos de insumos para la construcción, elevadas tasas de interés, limitado acceso a capital y una inflación aún marcada con fuerza, también son parte de los problemas compartidos del sector inmobiliario sin distingo de país.

En líneas generales, Colombia ha mostrado una recuperación importante del mercado de oficinas de clase A+ y el segmento de logística, aunque los valores de las rentas se han elevado. Mientras, en Perú, el mercado de oficinas aún sigue sin levantar cabeza desde su estrepitosa caída en la pandemia, aunque el de almacenaje y logística ha resistido con fuerza.

En tanto, en Chile, la reactivación del segmento de oficinas y la consolidación de espacios destinados al retail han empujado al sector a un escenario más saludable.

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Mirada por país

En el caso de Perú, y de acuerdo a un levantamiento de información de la inmobiliaria Bingswanger, el mercado de almacenes en condominios es el más resiliente, registrando niveles de disponibilidad reducidos, del orden del 10% y anticipando un crecimiento importante de cara a los próximos años.

Historia contraria es la que enfrenta el segmento de oficinas A y B que aún cuenta con gran cantidad de metros cuadrados (2.490.000 m2) disponibles tras el impacto de la pandemia. A juicio de la inmobiliaria, se proyecta que el proceso de recuperación se extienda a 2025, para que a partir de allí se vuelvan a ver cifras de expansión.

Respecto de los parques industriales o terrenos, que también registran bajos niveles de crecimiento, la firma explicó que además de la pandemia, factores internos del país, como la constante volatilidad política de los gobiernos de turno, sumado a las ahora altas tasas de interés, han terminado por aplazar las intenciones de compra por parte de las empresas. El pronóstico de su recuperación es incierto, dado que mucho de esto dependerá, dijo Bingswanger, de la mejora en las condiciones.

En lo relativo al mercado multifamily la firma apuntó a un desarrollo aún incipiente, mientras que sobre el segmento del retail sostuvo que es uno de los más atomizados, por lo que predecir una tendencia de largo plazo parece tarea difícil. En el corto, sin embargo, prevé que este seguirá creciendo de la mano del aumento demográfico.

Para Colombia, el negocio de las oficinas clase A y A+ es el que lleva el liderazgo. De hecho, Bogotá, que es donde se concentra el grueso de estos desarrollos, actualmente ofrece aproximadamente 1.950.000 m2 de oficinas Clase A y A+, de los cuales, el 40% corresponde a este último.

Datos de la inmobiliaria Pix Colombia dan cuenta de que la vacancia actualmente es del 12%, un valor que, según indicó la firma, da cuenta de un mercado sano, por lo que proyectan el desarrollo de nuevas edificaciones.
Detrás de esto, está la mínima iniciación de desarrollos de oficinas desde 2020 y una demanda creciente del sector corporativo en Colombia que ha regresado a las oficinas y que han contribuido a la reducción de la vacancia, aunque, esta situación de baja oferta, combinado con los mayores costos de construcción, ha generado un incremento en los precios de renta de nuevos proyectos de oficinas.

“Un ambiente económico volátil, alta inflación, volatilidad de la moneda y un entorno político convulsionado por el cambio de gobierno serán los principales retos para el mercado durante 2023 y 2024”, señaló.

En lo relacionado al sector industrial, Pix Colombia señaló que después de la pandemia, este ha reaccionado positivamente, al punto de que la vacancia es cercana al 3%. “Los nuevos requerimientos están siendo atendidos con el desarrollo de proyectos Build-to-Suit, lo cual ha implicado una reducción del riesgo para el desarrollador”, dijo.

No obstante, indicó que los rendimientos han mermado, como consecuencia de los costos de construcción y las altas tasas de interés, lo que al igual que el segmento de oficinas, se ha traducido en incrementos en los valores de renta del 30% en comparación con los vistos en el periodo prepandemia.

Al igual que en Perú, el negocio multifamily en Colombia aún es incipiente, y recién empieza a tener iniciativas de desarrollos de vivienda para renta.

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De todas maneras, a juicio de la inmobiliaria, el mercado presenta una gran oportunidad para vivienda de tamaños menores a 40 m2, aunque el reto será la escasa disponibilidad de financiamiento y sus altos costos, “así como los altos retornos requeridos por los desarrolladores que aún no ajustan sus percepciones de riesgo para el tipo de activo”, explicó.

Un elemento importante que pone sobre la mesa Pix Colombia, y que aplica a todos los segmentos de negocio, son los riesgos asociados al proyecto de reforma al sistema de pensiones que plantea graves efectos para la continuidad de las AFP y el desarrollo del mercado de capitales que entre otras cosas sustenta de cierta manera al sector inmobiliario.

Aunque en el caso de Chile prepondera una mirada negativa sobre el comportamiento de la actividad en los distintos sectores del mercado, sí se observan reactivaciones, sobre todo en el segmento de las oficinas.

“Aunque no se ve en el mediano plazo que se vuelva a los niveles preCovid, sí vemos una importante reactivación de este mercado de oficinas”, explicó GPS Property que, en esta línea, sostuvo que mucho de esto ha tenido que ver con el denominado “flight to quality” que ha hecho que muchas empresas salgan de mercados como Santiago Centro hacia la zona oriente.

En el segmento industrial la mirada es similar: “Se ha empezado a normalizar, pero queda aún tiempo para volver a niveles prepandemia”.

“Seguimos viendo este mercado como atractivo, pero más hacia el mediano plazo”, señaló, al tiempo que destacó que la explosión de dark stores y el nuevo perfil de consumidor son los dos elementos que estarían impactando positivamente a los espacios para el retail.
Donde sí no hay una buena evaluación ni pronóstico es sobre el terreno para desarrollo. El alto costo de financiamiento, sumado a la caída en la demanda por una posible recesión, hacen que este sea el mercado en el que GPS Property vea menor dinamismo.