Precios de la vivienda en Perú se estabilizan, pero costos de construcción no quitan presión

El valor de venta de viviendas nuevas en Lima y Callao ha subido 13% entre el cuarto trimestre de 2019, previo a la pandemia, y el cierre del año pasado, según datos de la consultora Tinsa Perú.

La expansión muestra uno de los mayores problemas por los que están atravesando los países: el alza en los costos de la construcción, en parte por la mayor demanda de materiales y, también, por la presión que existe sobre la cadena logística mundial a raíz de la crisis sanitaria.

Los materiales representan del orden del 60% del valor de una obra, explica Martín Villanueva, Líder de Consultoría Perú de Tinsa. Dada la estructura del negocio de la vivienda primaria en el país, estos mayores costos se llevan a precio.

Así, según los datos de la consultora, el valor por metro cuadrado de venta de viviendas nuevas en Lima y Callao llegó a 6.491 soles, sobre los 5.739 soles del mismo período de 2019, previo al inicio de la pandemia.

Villanueva explica que los precios de las viviendas venían mostrando un alza de 1% intertrimestral, sin embargo hacia el segundo y tercer trimestre del año pasado, los valores se elevaron entre 3,4% y 3,2%. En este caso, las elecciones presidenciales fueron un factor adicional al alza. Ahora -agrega- “se ve una normalización en los precios a raíz de la disminución del tipo de cambio visto en los últimos meses”.

Acero y Loseta, los que más

Entre los materiales que más han subido sus costos está el acero, cuyo último indicador conocido, de mediados de 2021, mostraba un alza de 37,3% en 12 meses. Le seguía la loseta, con 12,7%; ladrillos con 15,1% y el cemento, con 5,8%. La mano de obra se expandió 3,3%, según datos de la Cámara Peruana de la Construcción.

Villanueva sostiene que tomando de referencia los costos pre-pandemia, la variación ha sido de aproximadamente 15% al 40% dependiendo del material y su procedencia.

Agrega que según el Instituto Nacional de Estadísticas e Informática (INEI), los costos de construcción han subido en promedio un 15% aproximadamente hacia finales del 2021, respecto al 2020.

En esto también ha afectado el tipo de cambio, dado que el sol peruano se vio debilitado frente al dólar por la inflación y la alta demanda de la divisa americana, explica Villanueva.

“Si bien varias inmobiliarias congelaron sus precios por unos meses, el empuje al alza en costos, obligaron a muchas empresas a reevaluar sus presupuestos y actualizar sus precios”, dice.

Factores de fondo

El factor político también juega su rol. Aunque el sector vivienda explicó parte importante de la inversión privada en el país en 2021, diversos economistas han estimado que se debe a un rezago que existía en la ejecución de algunas obras, por las restricciones aplicadas para combatir la pandemia.

Ahora, se prevé un menor ritmo en la inversión. El director de la Cámara Peruana de la Construcción, Enrique Pajuelo, cuenta que “las empresas nos han dicho que hay que tener cautela, la demanda en Perú existe, hay un déficit de vivienda 1,5 millones, pero nos encontramos en el pico de la inestabilidad, estos últimos seis meses han sido muy complejos".

Villanueva explica que tanto la desestabilización económica por la pandemia y la crisis política peruana -en los primeros seis meses del gobierno de Pedro Castillo- han influido en el alza de precios, debido a la incertidumbre ocasionada en inversionistas, además de los factores asociados a temas logísticos de los materiales que se requieren.

Según han podido ver, en Tinsa estiman que el alza de los materiales implicó un alza en los presupuestos de obra en hasta 15% sobre el costo real de un proyecto, impactando precios y rentabilidades de los desarrollos.

Pajuelo agrega que además del alza en los costos, el país enfrenta una serie de dificultades en torno a la vivienda, como la autoconstrucción y la informalidad en el empleo, el que se considera está en torno a 70%.

“Este problema afecta mucho más que la inestabilidad política, es un tema estructural. Son personas que invaden un terreno, habilitan y luego sin tener propiedad sobre ese título construyen. A esto se le suman todos los riesgos porque son construcciones sin los resguardos necesarios para evitar accidentes”, dice.

Proyecciones 

Pajuelo espera que la estabilidad que se ha visto en los precios se mantenga por un tiempo. “Los precios de los materiales de construcción se mantendrán estables”, comenta. 

En Tinsa estiman que esto se mantendrá hasta que se produzca un nuevo golpe económico como el del Covid-19 (por ejemplo con nuevas cuarentenas) o el escenario político.

En el gremio constructor, además están preocupados por el crecimiento. En 2021 el sector creció 40,4%, pero para este año se proyecta solo 0,5%.