Mercado de oficinas en América Latina entra en fase de recuperación: nuevas tendencias y países que lideran el rebote

Cinco años después del quiebre que impuso la pandemia en el mundo laboral, el mercado de oficinas corporativas en América Latina finalmente consolida su recuperación. Así lo revela el informe regional de JLL, que muestra un rebote sostenido de la demanda, una caída significativa en las tasas de vacancia y un renovado interés por espacios de mayor calidad.

Entre la segunda mitad de 2024 y el primer semestre de 2025, la región registró un aumento interanual del 43% en la superficie absorbida, una de las señales más claras de que las compañías volvieron a ocupar metros cuadrados a un ritmo no visto desde 2019. En paralelo, la vacancia regional bajó a 15,1%, niveles comparables a la prepandemia.

El debate global ya no gira en torno a “volver o no a la oficina”; el desafío ahora es distinto: cómo hacerla más atractiva y funcional en el marco de un modelo híbrido permanente. Esto impulsa una marcada bifurcación de mercado: mientras los edificios premium se ocupan rápidamente, los activos antiguos y de menor calidad enfrentan riesgo de obsolescencia.

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¿Qué está impulsando el rebote?

Son varios los factores que están detrás del buen desempeño del sector, según reflejó la firma en su estudio. Por un lado, señaló que existe una nueva demanda que está en fuerte crecimiento, con la absorción neta creciendo 43% interanual y superando el 1,2 millón de metros cuadrados entre 2024 y 2025.

En este particular, São Paulo, por ejempo, concentró el 31% de toda la superficie ocupada (364.404 m²), equivalente a la totalidad absorbida por los ocho mercados más pequeños combinados.

Además de ello, se anotó que la vacancia está en descenso sostenido, aun cuando hay mercados que todavía muestran niveles altos. Lima, la capital peruana, muestra una caída del 26,6% en un año (del 20,5% al 15%); San José de Costa Rica volvió a niveles prepandemia (14,4%), mientras que la colombiana Medellín se mantiene como la ciudad con menor vacancia de la región (4,7%).

Por su parte, Río de Janeiro, aunque sigue siendo el mercado más desafiante, alcanzó su tasa más baja en 10 años (28,9%).

Por otro laddo, JLL señaló que la desaceleración en el desarrollo de proyectos es evidente, por lo que estima que el stock crecerá solo 0,7% en 2027, tras un 3,7% en 2025. "Esto podría generar tensiones futuras si la demanda continúa subiendo".

En términos de precios, las rentas están empezando a recuperarse en casi todas las ciudades, tras años de ajustes post-pandemia y son varios los mercados con alzas destacadas, como es el caso de Asunción (+23,6% interanual); Santiago de Chile, que ha mostrado un quiebre de tendencia con un aumento de 3,5% trimestral en Clase A; y São Paulo y Medellín con avances sostenidos impulsadas por la escasez de espacios premium.

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Las tendencias

JLL identifica cuatro tendencias que están redefiniendo las oficinas en la región. 
- Flight-to-quality: La búsqueda de calidad se profundiza. Edificios nuevos, sustentables, eficientes y con amenidades modernas concentran la mayor parte de la demanda. "Esto presiona a proyectos antiguos a reconvertirse o enfrentar altos niveles de desocupación".

- Modelos híbridos estables: el trabajo híbrido dejó de ser novedad: es el estándar, lo que lleva a que las empresas ya no redduzcan metros por incertidumbre, sino que buscan configuraciones más flexibles, espacios colaborativos y plantas eficientes.

- Oficinas flexibles en expansión: El modelo coworking y flex sigue creciendo, especialmente en mercados dinámicos como Bogotá, donde IWG ya opera 25 edificios; y San José, donde las multinacionales emplean esquemas de “soft landing" en espacios flexibles.

- Desarrollos más cautelosos: El costo de construcción y la sorpresa de la pandemia llevó a los desarrolladores a evitar proyectos especulativos. Cada vez es más común comenzar obras con pre-arrendamientos asegurados.

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El futuro

El informe proyecta más presión sobre la oferta premium, por la combinación de poca construcción nueva y alta demanda; un aumento gradual de precios en la mayoría de los mercados; reactivación de proyectos postergados, especialmente hacia 2027; reconversiones inevitables para edificios obsoletos donde se tome en consideración la sustentabilidad, eficiencia energética y experiencia del usuario.

En esta línea, la firma ve que "América Latina ya dejó atrás la crisis del mercado de oficinas provocada por la pandemia: la demanda se recupera, la vacancia cae y los precios se estabilizan. Pero la transformación del sector no termina: la calidad, la ubicación y la experiencia se vuelven los determinantes centrales para atraer y retener talento en un modelo híbrido que llegó para quedarse.

La región entra así en una nueva etapa, donde los mercados que logren modernizarse y ofrecer innovación serán los que capitalicen las mayores oportunidades en los próximos años.