Con precios por encima de los US$ 2.000 el metro cuadrado, Ciudad de México y Santiago de Chile están entre las ciudades con el valor más alto de las viviendas, según un estudio de la consultora internacional Tinsa.

Según sus registros de Incoin.lat, plataforma de la consultora Tinsa, en 2021 el valor en un departamento en la capital mexicana alcanzó US$ 2.483,9 el metro cuadrado, mientras que casas fue de US$ 696,3. En el caso de la ciudad chilena, los valores fueron US$ 2.386 y US$ 964, respectivamente.

De acuerdo con el director general de Tinsa Chile, Felipe García, esto se debe a la menor disponibilidad de suelo y a las medidas que han debido tomar los distintos bancos centrales de la región para mitigar los efectos de la inflación.

“En general tenemos distintas situaciones dependiendo del país. La inflación está afectando a todos los países, en menor o mayor medida. Pero además cada país tiene su historia y el comportamiento de cada mercado inmobiliario depende de esa realidad”, dice.

En términos generales, el valor del metro cuadrado no tuvo variación entre los últimos dos trimestre año año, pero medido en 12 meses subió 8,8%.

Ventas inestables

El mercado de viviendas nuevas sigue acomodándose tras la parte más dura de la pandemia. En el cuarto trimestre, la comercialización bajó 9,4% respecto al tercer período del año, aunque tuvo un alza de 5,7 en 12 meses, considerando los valores de México, Chile, Colombia y Perú. En total, 31.528 unidades se transaron en el continente.

García explica que las alzas de tasas de interés que se han aplicado en Chile han afectado al mercado inmobiliario, por la restricción al crédito que implica. Dice que esto se tradujo en una baja de hasta 25% en las ventas en la última parte del año.

Pese al efecto que una baja en la comercialización podría tener en ventas, no se han registrado aún disminución en los precios. Es más, éstos podrían seguir al alza dado el mayor costo de los materiales y menos menos disponibilidad de suelo, detalla el experto.

En Lima, la capital de Perú, la situación es distinta. “Veníamos de mucho movimiento político que afectó el mercado en general, la economía y el mercado inmobiliario, pero luego de las elecciones hubo estabilización y se ha visto un alza del mercado, con una inflación mucho más controlada”, detalla. Sus registros muestran un crecimiento de 7,1%.

En Bogotá “vemos que habrá 34% más de ventas frente a 2020”, dice y agrega que en el último trimestre se vio una reducción de 10,8% en las ventas, pero eso estuvo relacionado con mejores condiciones para la comercialización que produjeron una base de comparación más alta.

México, saliéndose de esta tónica, vio subir 17,2% sus unidades transadas entre el tercer y cuarto trimestre del año.

Crecen segmentos medios

Hoy la industria presenta un nuevo desafío, el cambio de la lógica de mercado que ha incidido en el desarrollo de nuevas unidades de viviendas, más pequeñas, con un ticket menor y en barrios con alta plusvalía.

De acuerdo con el ejecutivo, México es un buen ejemplo de observar porque sufrió mucho por la pandemia y la inflación, pero en el último trimestre se vio un repunte con un crecimiento de las ventas. En 12 meses, subieron 20,5%.

Esto, según García, “se debe al cambio de la lógica del mercado inmobiliario del país”.

Ahí se han desarrollado unidades de viviendas orientadas a segmentos medios “en zonas más exclusivas, con más plusvalía y eso era algo que no se veía antes y tuvieron que hacerlo porque había que empezar a transformar la oferta para poder acceder a mayor cantidad de personas, por el alza de precios en las viviendas”.

A nivel regional, el 35% del inventario está en segmentos medios, lo que sube a 51% en Santiago y 41% en Perú.

Esto se da en momentos donde las ciudades luchan contra la disponibilidad de suelos para expandir la ciudad, algo que es especialmente dificultoso en Chile y México. Sin embargo, en las capitales de Perú y Colombia aún no se llega a esa situación, dado que están en procesos de expansión, al sur en Lima y al norte en Bogotá.

“Lima y Bogotá son ciudades bajas, que han tenido que densificar mucho”, dijo, agregando que eso influye en que ellas tengan valores menores que Santiago y Ciudad de México.

Proyecciones para 2022

En este contexto, Tinsa proyecta que en Lima y Bogotá, así como en Ciudad de México, no deberían verse una disminución en los precios de las viviendas, a pesar de que sí se prevé que pueda darse un retroceso en las ventas de viviendas durante 2022, de 15% y 20%.

“No vemos que haya un ajustes de precios en este momento, aunque puede que no suban de la manera en que los veníamos viendo”, explicó.

En ese sentido, añadió que la recuperación económica podría contribuir a que -especialmente en Lima y Bogotá-, una eventual caída en las ventas de viviendas sea menor. Esto, a diferencia de Chile, que se da por descontada una contracción mayor, dado el encarecimiento que ha tenido el financiamiento.