Casas vacías e inquilinos sin hogar: las consecuencias de la crisis del peso argentino

Por Ciara Nugent
Buenos Aires

Los propietarios están dejando una de cada siete casas vacías en Buenos Aires en lugar de alquilarlas a locales en pesos argentinos, mientras una inflación de tres dígitos, regulaciones estrictas y una afluencia de extranjeros con dólares perturban el mercado inmobiliario de alquiler de la ciudad.

La inflación se ha disparado en Argentina en los últimos años, con una tasa anual que alcanzó el 160,9% en noviembre, un factor importante, según los analistas, en el triunfo de Javier Milei, un economista libertario radical quien prometió una “terapia de choque” para arreglar las disfuncionales finanzas del país, en las elecciones presidenciales de noviembre.

Para los locales, encontrar un nuevo piso se había convertido en una “misión imposible”, dijo Gastón Levy, un asistente administrativo de 39 años en la capital.

En una señal de los trastornos causados ​​por la inflación, que ha dejado a los propietarios luchando para fijar y cobrar los alquileres de manera confiable, un promedio mensual de 228.500 de las 1.586.200 viviendas de la capital estaban desocupadas en el año hasta febrero.

Los datos, obtenidos del regulador energético estatal de Argentina por el centro de investigación de desarrollo Cedesu y compartidos con el Financial Times, revelaron que esas casas utilizaban menos electricidad que la cantidad necesaria para alimentar un refrigerador, un indicador de desocupación.

La cifra, que es anterior a los últimos aumentos pronunciados de la inflación, había aumentado un 14% respecto al mismo período del año anterior y un 57% desde 2018. 

Y pese a que estas casas están vacías, los residentes de Buenos Aires luchan por encontrar lugares para vivir: los activistas dicen que enfrentan la peor crisis inmobiliaria de la ciudad en 30 años.

Levy creció y aún vive en Palermo, un barrio elegante lleno de cafeterías y popular entre los turistas. En el contrato de arrendamiento actual de Levy, firmado en 2021 y que finaliza en febrero, paga 46.000 pesos mensuales (unos US$ 57 a dólar oficial).

Pero los alquileres están aumentando incluso más rápidamente que la inflación. Hoy en día, "la mayoría de los pisos normales de una habitación" anunciados dentro de los límites de la ciudad se alquilan por unos 400.000 pesos, dijo.

El valor del salario mensual de Levy de 250.000 pesos ha caído alrededor de un 70% en los últimos 12 meses a US$ 250, si cambia su dinero en el mercado negro, donde la mayoría de los argentinos van para convertir sus ahorros en dólares. Eso lo deja con un gran problema cuando finaliza su contrato de arrendamiento.

“Además /de los precios más altos), quieren que pague en dólares, lo cual me es imposible porque el dólar siempre está subiendo. Si no encuentro algo, tendré que mudarme con mis padres”.

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Mercado a corto plazo

En su primera semana en el poder en diciembre, el gobierno de Milei devaluó el tipo de cambio oficial artificialmente alto, de alrededor de 400 pesos por dólar a 800 pesos. Se espera que la devaluación impulse la inflación mensual, que según los economistas aumentará del 12,8% en noviembre a hasta el 30% en enero.

Milei, un autodenominado “anarcocapitalista” que desprecia la mayor parte de las regulaciones, también ha dicho que presionará para eliminar la ley de alquileres de Argentina. Aprobada en 2020 y actualizado en octubre, establece un plazo mínimo de tres años para los contratos y permite a los propietarios aumentar los precios solo dos veces al año.

Mientras que los sindicatos de arrendatarios dicen que la legislación protege a los inquilinos, los agentes inmobiliarios dicen que deja a los propietarios reacios a celebrar contratos en el mercado de alquiler normal ante una inflación impredecible.

Algunos propietarios han recurrido a un mercado en auge de alquileres a corto plazo y muchos están fijando los precios de los contratos en dólares.

Zonaprop, el sitio inmobiliario más grande de Argentina, dijo que el 70% de los alquileres a largo plazo tenían precios en dólares, en comparación con el 27% hace tres años.

“En los últimos tres años, la (cantidad de propiedades en la) oferta normal de alquiler se ha reducido a un tamaño que nunca había visto en mis 25 años en el mercado”, dijo Diego Nocera, un agente inmobiliario en el centro de Buenos Aires. 

Los alquileres de las viviendas que quedan en la ciudad se están disparando, superando con creces los aumentos de precios en otros sectores. Un estudio de junio realizado por el Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Valores de Córdoba encontró que los alquileres habían aumentado un promedio de 140% en términos ajustados por inflación desde 2020.

Parte del problema para los locales es una creciente multitud de trabajadores remotos y turistas de Estados Unidos, Europa y países vecinos, que se aprovechan del estilo de vida barato disponible para quienes tienen acceso a dólares para vender en el mercado negro.

Jack, un diseñador web de 27 años del Reino Unido, dijo que una empresa estadounidense le pidió que se mudara a Argentina para que “pudiera pagarle menos y poder tener el mismo estilo de vida”. Con su salario de US$ 3.000 dólares, puede pagar fácilmente el alquiler de US$ 620 de su gran estudio en un edificio de lujo en Palermo.  

“Ninguno de mis amigos en Londres paga tan poco por una habitación en una casa compartida, y mucho menos por una casa propia. Me funciona muy bien”.

Para aprovechar los dólares de los extranjeros, los propietarios invertían cada vez más en “muebles bonitos, WiFi rápido y cafeteras Nespresso”, afirma Maximiliano Götz, agente especializado en alquileres a corto plazo.  

Argentina sin oferta de alquileres: el fracaso de la ley que perjudica a propietarios y a inquilinos

Registros de alquileres

Según el último recuento de octubre, 27.773 viviendas privadas estaban listadas en Buenos Aires en Airbnb, un aumento del 75% respecto al mismo mes de 2022, según el proyecto de datos de activistas Inside Airbnb. Airbnb dice que las cifras del proyecto representan en exceso la oferta total porque algunos anuncios están inactivos o se publican dos veces.

Un intento de establecer un registro de alquileres temporales en el gobierno de la ciudad ha fracasado estrepitosamente, con poco más de 500 registrados hasta noviembre.

El fenómeno del alquiler a corto plazo se ha extendido más allá de los puntos turísticos clásicos (los barrios exclusivos de Palermo, Recoleta y Retiro, además del artístico San Telmo) a áreas residenciales en Buenos Aires y otras ciudades, dijo Bruno Giormenti Moravec, investigador de Cedesu. "Estamos en un punto en el que los argentinos comunes y corrientes tienen que alquilar lugares con contratos dolarizados a corto plazo".

Ricardo Botana, presidente de un sindicato de inquilinos, dijo que era necesario reformar la ley para crear más flexibilidad para que propietarios e inquilinos "negociaran un número limitado de aumentos de precios", pero que "ninguna ley" podría poner fin a la crisis de alquileres con este nivel de inflación.

Gervasio Muñoz, portavoz de un sindicato de inquilinos que presionó a favor de la ley de alquileres, argumentó que la raíz del problema no es la regulación sino la consolidación de propiedades en manos de menos propietarios y la falta de regulación en el mercado temporal. Entre 2006 y 2020, la proporción de residentes de la ciudad que son propietarios de su vivienda se redujo 7,1 puntos porcentuales hasta el 53,5%.

Muñoz agregó que el plan de Milei de derogar la ley empeoraría la situación de los inquilinos. Dijo: "Su plan es institucionalizar el 'sálvese quien pueda'".