Vender o anunciar en Airbnb: las opciones de los propietarios de viviendas en Argentina en medio de la crisis de alquileres

“Vos hoy publicás un alquiler en el buscador y a los 15 minutos tenés 20 llamados”, así de dramática define la situación de los arriendos en Argentina, Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario local. Y agregó, “no lo ven y te lo quieren alquilar. Dicen ‘no importa porque no tengo, me vence el contrato y me tengo que ir’”.

Argentina viene atravesando una de las peores crisis de alquileres de sus últimos años. Al fuerte golpe que han tenido por una inflación que sobrepasa el 115,6% interanual, se le suma una ley que, según expertos, no se ajusta a las necesidades del mercado. 

Esta norma cambió las condiciones pasando de un contrato de dos a tres años con un ajuste anual que supera el 100%, pero que no va de la mano con el avance del IPC. “Desde la ley, que fue en junio del 2020, en Argentina realmente tuvimos una inflación de 460% y el alquiler aumentó 650%”, señaló el experto.

Y explicó que el impacto ha sido tal que, en Buenos Aires, habitualmente había 15.000 departamentos disponibles para alquiler todos los meses, pero ahora solo hay 4.000. 

Este es el único contrato entre privados de Argentina en donde el precio tiene que ser en pesos y tiene que estar fijo por un año, detalla Bryn. “Los prepagos, el colegio, la gasolina, la leche, las expensas, todo aumenta todos los meses, pero los alquileres no. Puede que eso funcione en una economía con una inflación del 10%, pero cuando ya tenés 100% no hay manera”, dijo.

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¿Qué pasa con esos inmuebles?

“Si no hay exceso de departamentos en alquiler, no quiere decir que no haya stock de propiedades”, explicó Bryn. “Había un montón de departamentos hasta que de alguna manera rompieron el mercado con esa ley, justo en medio de la pandemia”.

En el contexto actual, los propietarios –que son en general personas sobre los 60 años, con lo que complementan su jubilación–, terminan por adelantarse a lo que pudiera ser la inflación dentro de un año dejando al arrendador de manos atadas para mantener el contrato. 

Una de las consecuencias es que el stock de departamentos, que habitualmente había en venta en Buenos Aires, pasó de 49.000 a 87.000 en los últimos seis años. Ante la alta oferta, los precios de las viviendas han bajado considerablemente, pasado de un promedio de US$ 2.674 por metro cuadrado en junio de 2020 a US$ 2.151 para el mismo mes de 2023.

Airbnb, ¿una solución?

Ante las discusiones que ha generado esta ley, sectores ligados al oficialismo culpan a los alquileres temporarios por la falta de oferta e incluso proponen una “Ley anti Airbnb”. 

Byan desmintió estas acusaciones y explicó que hay 650.000 departamentos en alquiler tradicional y 17.000 temporarios. A esto se le suma que el 65% están concentrados en cuatro barrios: Palermo, Belgrano, Recoleta, y Barrio Norte.

Ante el escenario inflacionario, sumado a la ley, a los propietarios ubicados en barrios más céntricos les conviene convertirse en una opción temporal. “Un alquiler en renta tradicional rinde un 3,5% en dólares anual tradicional, mientras que en Airbnb rinde un 7%”. 

Desde noviembre Airbnb dejó de operar en pesos Argentina y aún quienes reserven dentro del país deberán pagar en dólares. En este panorama, la compañía multinacional suma a la cuenta que el inquilino deberá asumir, el impuesto del 30% al dólar turista y además el 35% del dólar ahorro. En el caso de que la cuenta supere los US$ 300 dólares, en el resumen de la tarjeta se aplicará el “dólar Qatar”. 

Este último se calcula en base al dólar oficial minorista a lo que se suma un recargo de casi el 100% por otros tres conceptos.