El mercado multifamily se abre camino en Colombia en medio del alza de los arriendos

El mercado de renta residencial o multifamily ha ido tomando fuerza y creciendo a nivel lationamericano, en línea con los comportamientos de la población y los cambios de la dinámica de vida pospandemia.

La idea de desarrollar edificios de vivienda para ser 100% arrendados y operados de manera profesional está cada vez más presente entre desarrolladores, financistas y otros actores del gremio de la construcción. Este modelo de negocio ha ido ganando terreno de manera importante en países como Chile y México, donde ya se cuentan por miles las unidades en operación. En Colombia, hasta hace unos dos años, el desarrollo era todavía muy limitado.

Pero, tal y como analiza Juan Hornauer, gerente del área de Estudios de Colliers, son varios los factores que han impulsado la actividad en el país caribeño. Como primer punto, cita el alza de valores en las viviendas que impacta en el poder de compra de los ciudadanos y la alternativa de vivienda pasa a ser el arriendo. También, hay un cambio sociocultural a nivel regional dado que las familias ya no son tan numerosas y los jóvenes exigen movilidad, valoran la conectividad y prefieren disminuir los tiempos de traslado.

Según la Gran Encuesta Nacional de Hogares del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), ya para el año 2019, el 45% de los hogares colombianos vivía en arriendo o subarriendo.

A diferencia de otros mercados inmobiliarios, como las oficinas o locales comerciales, que han sido fuertemente golpeados por la pandemia, el mercado multifamily ha mostrado estabilidad y es visto como un refugio de capitales en épocas de crisis.

Vivienda en Colombia

Para entender el fenómeno es importante ver cómo ha ido evolucionando el mercado inmobiliario. Hasta el año 2020, se presentaba un déficit de vivienda de un 36,6%, según señalan desde CBRE. Esto, la formación de hogares y la migración de la población resultaba en una demanda de vivienda de 740 mil unidades en las ciudades más importantes como Bogotá, Medellín, Calí y Barranquilla.

El país cafetero ha sido un modelo históricamente ligado a las copropiedades. El ingreso de inversionistas extranjeros y la especialización que los fondos inmobiliarios colombianos están adquiriendo, ha activado el interés de inversión.

Según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), el mercado multifamily local está ya hasta un 18% por encima del promedio latinoamericano en cuanto al porcentaje de población que vive en arriendo. De hecho, considerando las ciudades anteriormente nombradas, Cali tiene un 36,5%, seguido de Medellín con 37,5% y, Bogotá con el 40,4%. 

El BID además arroja que, considerando los estratos, en el 5 (medio-alto) y el 6 (alto), el arriendo representa US$ 2,47 millones, lo que equivale a una participación del 22% del mercado.

Alianzas internacionales

Parte del auge de este negocio se ha venido presentando gracias a la participación de otros actores.

Hace unos días, la empresa Compass Group, a través de CCLA (un joint venture entre CIM Group y Compass Group), dio la sorpresa luego de anunciar una alianza junto a Bancolombia para la implementación de edificios en renta residencial por US$ 700 millones en la ciudad de Bogotá.

Si bien CCLA ya tenía un pie en este mercado, con un edificio de 127 departamentos que ya está operativo cerca del exclusivo barrio Chapinero de Bogotá, esta vez la apuesta es a mayor escala.

El acuerdo con el principal banco de la nación pretende desarrollar 5 mil unidades en edificios multifamily, de 100 a 500 departamentos por edificio, en un plazo de cinco años, según señalaron desde Compass.

 “El mercado de arrendamiento institucional que es atendido por operadores profesionales es casi inexistente hoy en el país, y teniendo en cuenta que hay más de 5 millones de hogares que viven en arriendo, y que este número puede seguir creciendo con las nuevas soluciones que se llevan al mercado, y el crecimiento poblacional, vemos en este producto un océano azul inexplorado con un potencial gigante”, apuntó la entidad tras el pacto, según consiga el portal Propiedades.

Posteriormente, también se dedicarán a la operación de los inmuebles al ejecutar los contratos de arriendo, cobrar la renta, contratar al personal y hacer el mantenimiento de los activos.

Esta ofensiva se suma a la oferta que ya tiene en el mercado, por ejemplo, la firma británica JLL que opera en más de 80 países y ya posee departamentos multifamily en Colombia. Uno de ellos es Nomad 77, ubicado en la capital, con cerca de 150 departamentos y otro mucho más grande es Nomad Central, que tiene cerca de 355 unidades.

Las proyecciones

Precisamente JLL detalla que esta industria en el país posee un gran potencial hacia el futuro, considerando que la vivienda es un activo seguro para invertir.

Desde la expedición de la Ley 820 de 2003, se estableció que los contratos de arrendamiento para vivienda urbana tendrán el plazo que las partes definan de común acuerdo y que, en caso de no definirlo, será de un año.

Por tal razón, expertos estiman que la disposición deja la puerta abierta para que se definan períodos a convenir de las partes en caso de alquileres de viviendas urbanas. Ello, estiman en la industria, permitirá además que el negocio de renta institucional siga desarrollándose de manera masiva en este país.