Alquileres en Colombia: cánones han subido, pero muy por debajo de lo esperado

A pesar de su creciente inflación desde abril de 2021, Colombia se coronó durante 2023 como el país más barato de América Latina para vivir en cuanto a su canasta básica, según la consultora Living Cost. 

En mayo de 2023, la variación anual del IPC fue 12,36%; es decir, 3,29 puntos porcentuales más que la reportada en el mismo periodo del año anterior.

Y, si bien esto parece no haber golpeado al costo de los alimentos –en comparación a los otros países de la región–, este dato se vuelve esencial al momento de analizar el mercado inmobiliario. 

El mismo contexto inflacionario, que se repite a nivel global, ha llevado a que muchos prefieran arrendar viviendas en vez de comprar, en medio de las altas tasas de interés, y eso también empuja el precio de los alquileres.

“Históricamente, en Colombia la cantidad de hogares propietarios era mayor que la de familias que habitan en arriendo. No obstante, la preferencia por los alquileres en los últimos años ha ido creciendo de manera sostenida”, explicó por escrito Mario Ramírez, presidente de la Federación de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), gremio que asocia a los inmobiliarios de las principales ciudades del país. 

El alquiler es ahora la modalidad de vivienda más utilizada en la nación cafetera. Según la última Encuesta de Calidad de Vida (ECV) del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), cuatro de cada 10 hogares viven bajo ese régimen. 

La tendencia cambió y los hogares arrendados representan 40,2% del total mientras que quienes tienen vivienda propia rondan un 39%. En cifras, en menos de una década, los hogares arrendatarios pasaron de 4,8 millones (en 2014) a 7 millones en 2022. 

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Tope arriendo

A pesar del significativo aumento de la demanda y la inflación, los precios de los arriendos no han llegado a su máximo esperable. 

La ley colombiana indica que los aumentos anuales, como tope, pueden subir en línea con la inflación. Considerando que el dato anual para 2022 fue de 13,12%, explican desde Fedelonjas que se esperaría que los cánones de arriendo estuviesen en torno a eso. Sin embargo, con corte a mayo de 2023, el precio ha subido un 3,76%, muy por sobre lo que lo han hecho la electricidad, el gas y otros combustibles (en torno a 6,38%). 

Fuente: Fedelonjas

La razón detrás de esta brecha de casi 10 puntos está en la coyuntura económica nacional a partir de la pandemia, argumentó Ramírez. 

“En el caso del mercado de arrendamiento residencial, las decisiones que se tomaron frente al incremento de los cánones consideraron las condiciones económicas del hogar (entre otras)”, dijo. 

Incluso, explicó, en algunos casos se lograron acuerdos por debajo del precio permitido y en otros se congeló el alza y se condonaron meses de alquiler.

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¿Qué estipula la ley? 

Desde el año 2003, en el país rige la Ley 820 de Arrendamientos de Inmuebles, que tiene como objetivo fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de los espacios urbanos destinados a vivienda. 

En cuanto a los precios, cada año el arrendador podrá incrementar el canon en una proporción menor al 100% del alza que haya tenido el índice de precios al consumidor (IPC) en el ejercicio anterior. En tanto, el costo mensual no podrá exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se esté dando en arriendo. Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el arrendatario podría demandar. 

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La tendencia

Desde el gremio indicaron que la alta demanda de viviendas para alquilar apunta a que este es el camino ideal para el uso de un inmueble en razón a que el tiempo de vacancia cada vez será menor y, en la medida en que la inflación continúe su retroceso, dará paso a un mayor ritmo de crecimiento de los cánones.

Esto aumenta además el interés de los inversionistas que quieren comprar, porque buscan proyectos que les permitan poner las unidades en renta.

De acuerdo con lo anterior y, si se tiene en cuenta que cerca del 75% de la participación en el valor agregado del PIB de las actividades inmobiliarias obedece a lo generado por el alquiler de propiedades residenciales, desde Fedelonjas, estiman que el crecimiento del sector de actividades inmobiliarias para el segundo trimestre de 2023 será mayor a lo reportado durante los primeros meses del año.