Bodegas en Latinoamérica: México entre los mercados más presionados por bajas vacancias

Pese a que se mantiene una alta demanda en el mercado logístico en América Latina, la absorción en términos de almacenamiento ha venido a la baja en algunas ciudades de la región, excepto en Lima y Río de Janeiro, que han mostrado un mejor desempeño en lo que va del año 2023, según mostró el Market Beat Logístico Sudamérica, elaborado por Cushman & Wakefield.

En el reporte, se destaca que urbes como Santiago, Bogotá y Buenos Aires presentan vacancias inferiores a 3%, con 0,7%, 1,7% y 2,8% respectivamente. Mientras que la capital peruana alcanzó un 9,3%, São Paulo cerró el primer semestre con un 9% de disponibilidad y Río con un 18,8%.
“Las únicas ciudades que han visto una disminución son Bogotá y Buenos Aires, principalmente porque la superficie en oferta es limitada para la demanda existente. Por su parte, en Lima la vacancia aumentó debido al crecimiento del inventario de espacios de almacén de manera especulativa, mientras que en Santiago los espacios remanentes que se encuentran desocupados no cumplen con los requerimientos de formato y especificaciones, por lo cual la mayor parte de los contratos nuevos se cierran en proyectos en construcción”, analizó Ariel Benzaquen, country manager para Chile de la firma.

“En la región se observa una vacancia promedio aproximada de 7,87% y un precio promedio pedido de arriendo de US$ 5,99 por metro cuadrado. En el primer semestre de 2023, la demanda total de superficie logística fue de 510.000 metros cuadrados aproximados, y el promedio por ciudad de 85.000 m2”, señaló el informe.

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México y el nearshoring

Más allá del estudio de Cushman & Wakefield, México vive una situación similar a las ciudades con menor vacancia. 

Según el director para Latinoamérica de BTG Pactual, Gordon Lee, la situación del país norteamericano es “increíble”, ya que “a nivel nacional hay 1% de vacancia; es decir, un 99% de ocupación", especialmente en localidades manufactureras que se están beneficiando del nearshoring. 

Con él concidió el director de Remax Hg Platinum en México, Francisco Henry, quien detalló que todo este impulso de la industria se debe a los grandes proyectos que se están desarrollando en el país,  como la fábrica de Tesla (por US$ 10 mil millones).

“Este año se espera un récord en lo que es la renta y venta de naves industriales en el país”, apuntó Henry, añadiendo que el foco estará en la zona norte del país, más cerca de la frontera con Estados Unidos y en la zona centro norte que es el Bajío, donde está Guanajuato y Querétaro.

“Estas son zonas industriales muy importantes para el sector automotriz, ya que está la planta de BMW y un poquito más al sur, en Puebla, está la planta de Audi y Volkswagen. Así es como el sector automotriz ha tenido un tremendo crecimiento", indicó.

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Principales factores 

De acuerdo con lo señalado por Henry, uno de los principales factores que ha motivado al crecimiento de la industria de bodegaje en el país norteamericano es que “muchas empresas estadounidenses que estaban maquilando en China se están trasladando a México”, especialmente la industria automotriz. 

La demanda de espacios también viene desde China, ya que como no tienen un tratado de libre comercio con Estados Unidos, decidieron emigrar a México para manufacturar en el país.

Asimismo, el experto de Remax México detalló que existen cinco proyectos que impulsan la economía local: el gasoducto que está construyendo México Pacific Limited en Sonora, por US$ 14 mil millones; la planta de Tesla; la acerera Ternium que está invirtiendo US$ 3.200 millones en una fábrica en el país; y la armadora de autos Jet Tour con una planta por US$ 3 mil millones. A ellos se suma, la mexicana Femsa que está invirtiendo más de US$ 1.000 millones en el mercado local.

Actualmente se entregan 80 naves industriales trimestralmente en el mercado azteca, por encima de las 30 que se entregaban en 2019, antes de la pandemia. Además, en México existen más de 81 millones de metros cuadrados de espacio, 15 veces menor que el de Estados Unidos.

Con estas cifras y a raíz del auge industrial, el experto de Remax apuntó que “a 2028 se espera duplicar los metros cuadrados de bodegas; es decir 160 millones de metros cuadrados, sumando unos 20 millones por año.

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