Alquileres en Argentina: ¿cómo "controla" el Banco Central el valor de los arriendos?

Argentina está viviendo una de las peores crisis de alquileres, en la que tanto inquilinos como arrendatarios se han visto perjudicados. Mientras se agudiza la escasez de oferta, el alza de precios sigue siendo superior al 100% interanual.

El escenario ha generado miradas encontradas y desde el sector inmobiliario culpan a la Ley de Alquileres que rige en el país desde el año 2020. 

La norma extendió el plazo de los contratos de dos a tres años y reformuló la manera en la que se determina el precio de los mismos. Desde entonces, el valor se actualiza una vez al año durante los 36 meses que dura el acuerdo entre las partes. 

Estos movimientos se regulan por el Índice para Contratos de Locación (ICL), una métrica que es elaborada por el Banco Central de la República Argentina, que dispone cuánto debe aumentar el valor del contrato al final de cada ejercicio.

Hasta la promulgación de la norma, el precio se definía cuando se firmaba el contrato y los ajustes, en general, eran acordados entre las partes en un promedio de seis meses.

La actualización anual del precio generó un escenario desventajoso para los actores involucrados, ya que los propietarios ahora deben prever la inflación anual a la hora de fijar un valor cuando inicia el contrato y los inquilinos tienen que afrontar altas sumas los primeros meses del año que no van acorde a la economía del momento. (Ver gráfico principal que da cuenta de la diferencia entre el comportamiento del IPC y del ICL).

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Como explica el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, el ICL tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE), y se actualiza todos los días menos los sábados, domingos y feriados, por lo que la calculadora tiene en cuenta el ICL del último día hábil.

Por lo tanto, en general, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto a pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.

Durante el último año, tanto la inflación como el índice que define el precio del alquiler han aumentado sostenidamente. Pasado de un ICL de 55,97% en junio de 2022 –y con una inflación interanual de 64%-, a prácticamente el doble en el mismo mes de 2023, con un índice de 104,04%. 

Con una Ley de Alquileres cuestionada en la Cámara de Diputados y que definirá su futuro el 23 de agosto, la tendencia tanto para los inquilinos como para los arrendatarios sigue al alza, con una cifra de 106,1% al cierre de esta nota.