Santiago es la quinta ciudad con mayor construcción de bodegas en América Latina, con récord de 379 mil metros cuadrados

El mercado industrial y logístico en Latinoamérica vive una expansión sostenida, según el primer informe regional elaborado por JLL. Se trata de la primera medición sistemática que integra datos comparables de los principales mercados de la región, lo que permite dimensionar con mayor precisión el avance del sector. En ese contexto, la región registró un crecimiento acumulado del 25% en su inventario durante los últimos tres años, con una vacancia promedio de apenas 7,2%. Cifras que consolidan la reactivación del sector tras el shock logístico de la pandemia.

En 2024, se incorporaron 6,1 millones de metros cuadrados de superficie industrial en los 17 principales mercados analizados. México, Brasil y Colombia concentran los mayores volúmenes de inversión, mientras que ciudades como Santo Domingo, Bogotá y Guatemala operan con vacancias cercanas al 0,1%, lo que presiona los precios al alza y acelera los desarrollos en curso.

“Tal como hemos visto en Chile, también en el resto de Latinoamérica, hay una sofisticación del mercado, desde una construcción industrial tradicional de proyectos de bodegas, hacia una orientación que incluyan más servicios logísticos y este reporte, lo confirma”, explica Alessandro Piffardi, Research & Valuation Analyst en JLL.

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Índices de vacancias

Entre los principales hallazgos del reporte se identifican cinco tendencias regionales: vacancias históricamente bajas (con 15 de 17 mercados bajo el 10%), alza sostenida de precios en moneda local, aumento del inventario (+8% solo en 2024), avances en infraestructura clave como el Canal de Panamá y el Puerto de Chancay, y una consolidación del perfil logístico de las grandes ciudades de la región.

Puerto Rico lidera en precios con US$ 10,8/m2, seguido por Ciudad de México y Tijuana. Monterrey y Minas Gerais encabezan el crecimiento de stock con tasas superiores al 50% en tres años. 

Récord histórico de Santiago

En ese escenario regional, el mercado de bodegas en Santiago destacó con un desempeño excepcional. Durante 2024 se construyeron 379.228 m2 de bodegas, el volumen más alto en una década, con un 70% de prearriendo. Este hito permitió absorber parte de la demanda acumulada por las bajas tasas de producción de 2021 y 2022, y estabilizar la vacancia en un 5,5%.

“La recuperación de la oferta era clave para evitar una sobrepresión en los precios. Y la respuesta del mercado fue clara: los nuevos espacios fueron ocupados rápidamente, lo que confirma la profundidad de la demanda en Santiago”, señaló Alessandro Piffardi, Research & Valuation Analyst de JLL Chile, en un comunicado. 

La absorción neta anual alcanzó los 157.258 m2, un 25% más que en 2023, con un repunte notable en el segundo semestre, donde se concentraron 236.930 m2. Los valores de arriendo, en tanto, descendieron a 0,145 UF/m2 (US$ 5,74/m2), reflejando un ajuste saludable tras varios periodos de crecimiento sostenido.

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Proyecciones a 2026

Para los próximos dos años se espera una producción más moderada, pero aún robusta. Actualmente hay 562.761 m2 en construcción y más de 2,2 millones de m2 en fase de proyecto. Las proyecciones indican una vacancia estable entre 5% y 8%, y valores de arriendo que se mantendrán entre 0,145 UF y 0,155 UF por metro cuadrado.

“El ciclo de ajuste ya muestra signos de madurez. La estabilización en los precios y el control de la vacancia crean condiciones óptimas para nuevos contratos y desarrollos”, agrega Piffardi.

La combinación de baja vacancia, fuerte absorción, ajuste de precios y un pipeline activo posiciona a Santiago como uno de los mercados logísticos más estables del Cono Sur. En paralelo, América Latina consolida su atractivo para desarrolladores e inversionistas globales, que ven en la región una oportunidad para expandir infraestructura crítica en un escenario de reconfiguración de cadenas productivas.