Mercado de oficinas en Sudamérica deja atrás los coletazos de la pandemia: Ciudad de México y Río de Janeiro anotan absorción positiva tras dos años a la baja

El mercado de oficinas en Sudamérica, al igual que otros rubros como el de centros de bodegaje, está en pleno proceso de recuperación tras la pandemia incluso cuando se pensaba que el teletrabajo predominaría por sobre la modalidad presencial. 

A la fecha, las cifras muestran que el interés por los metros cuadrados no ha cesado. Tal es el caso de los datos reportados por la firma de servicios inmobiliarios CBRE que apuntan a que en Bogotá, Colombia, al cierre de 2022, el mercado anotó una absorción neta acumulada de 73.496 2m2, que representa una caída de 1,4 puntos porcentuales en la tasa de vacancia.

Durante el año se inauguraron 55.500 m2 en toda la ciudad, en medio de un complejo escenario económico, donde la inflación alcanzó cerca de un 13% y la moneda local sufrió una devaluación de 14%. 

“La principal recuperación la aportaron los edificios clasificados como Clase B, que durante el último trimestre disminuyeron su tasa de vacancia en 1,1 puntos porcentuales”, mencionó CBRE.

Y agregó que “la falta de inventario competitivo que supla la demanda de los clientes actuales limitó en gran medida las cifras de ocupación de los edificios Clase A”.

Además, el precio promedio de estas superficies se ubicó en 62.800 pesos colombianos (US$ 12,99) por m2 por mes, un 1,6% más bajo que en el trimestre anterior, debido al cambio en la oferta disponible en el mercado.

Ciudad de México fue otra de las zonas con índices positivos, pues registró la primera demanda neta anual después de dos años con cifras negativas. Según el reporte, al cierre del año pasado la capital reportó una vacancia de 24,3% y una demanda acumulada de 16 mil m2, después de dos años históricos a la baja. Pero se incorporaron casi 88 mil m2 al inventario existente, la cifra más baja reportada en los últimos 10 años.

“Se espera que la demanda continúe registrando cifras positivas para el siguiente año si las desocupaciones en el mercado continúan disminuyendo, así como la reactivación de las empresas en la toma de decisiones hacia el siguiente año para la absorción de nuevos espacios”, sostuvo CBRE.

Absorción y demanda al alza

Un caso similar es el del mercado de Río de Janeiro. Según los datos entregados, la tasa de vacancia de la ciudad durante 2022 se ubicó en 20,7%, y culminó el año en un camino de recuperación liderado por un aumento considerable en el tráfico peatonal de oficinas en comparación con 2021.

Asimismo, la absorción neta retornó al terreno positivo en el período, después de dos años consecutivos de resultados negativos y alcanzó los 6.800 m2. Y, si bien la nueva oferta siguió siendo escasa, la demanda de oficinas cerró el año con un resultado positivo que, a su vez, indujo una disminución anual de 1,2 puntos porcentuales en la tasa de vacancia.

Esto, mientras que en São Paulo la absorción neta (de 11.200 m2) se mantuvo positiva por sexto trimestre consecutivo, dejando así atrás dos años de resultados negativos. Y la vacancia llegó a un 20,7%.

En tanto, el índice de vacancia del mercado de oficinas de Santiago de Chile retrocedió por primera vez desde el cuarto trimestre de 2019 y cerró el ejercicio del 2022 con un 11,8%. Es decir, la tasa más baja de la región. 

La disminución, según indica CBRE, se dio influenciada “por la constante toma de superficie en el mercado, principalmente en Las Condes (al oriente de la capital), cuya tasa de vacancia alcanza los 10,33%”.

La absorción neta de la capital de Chile totalizó 6.808 m2 y el valor promedio de arriendo alcanzó los US$ 19,85 por metro cuadrado.

En el caso de Buenos Aires, en Argentina, la tasa de vacancia de las oficinas Clase A/A + mostró una variación negativa del 1% con respecto al último trimestre de 2021 y cerró el año con un índice de un 13,4%. 

Así, la capital del país trasandino culminó 2022 con una absorción acumulada positiva anual de 96,497 m² respecto del cierre del trimestre anterior. Sin embargo, desde CBRE advierten que “el dinamismo que el mercado de oficinas podrá transitar en el mediano plazo, se verá influenciado por la brecha entre el dólar oficial y MEP/CCL, la inflación y el cumplimiento de las metas pactadas con el FMI”.

Bogotá lidera proyecciones positivas

De acuerdo a Ingrid Hartmann, senior research manager de la inmobiliaria, actualmente existe una tendencia similar en términos de que los mercados comenzarían a transitar en un escenario más típico de cada país, dejando atrás los efectos que tuvo la pandemia.

Para Brasil, la ejecutiva espera que estos transiten 2023 en la misma senda que el año anterior. Esto, a causa de que el mercado se ha visto beneficiado por un masivo retorno al trabajo presencial, “lo que se ha traducido en un mayor apetito de los arrendatarios por tomar decisiones respecto al footprint de sus oficinas”, dice.

“La positiva actividad de arriendo ha hecho que los nuevos edificios ingresen al mercado con un alto nivel de pre arriendos o incluso 100% arrendados. En ese contexto es esperable que la vacancia siga bajando”, agrega.

Y destaca a Bogotá como uno de los mercados que van más rápido, junto con Santiago, debido a que cuentan con un stock más acotado. Sin embargo, precisa que aún es pronto “para especular acerca de qué tan enraizada está la recuperación que se registró hacia la segunda mitad de 2022”.

Para Argentina, por su parte, las proyecciones indican que la recuperación del mercado de oficinas “dependerá de las decisiones político-económicas que se den durante 2023 para solucionar la crisis inflacionaria y el cumplimiento de obligaciones de su economía”.

Esto, pues el récord inflacionario “profundiza los temores de una recesión y sumerge al sector corporativo y de inversión en un ambiente de incertidumbre”.

Mientras que, en el caso de Chile, Hartmann señala que el 2023 se ve más complejo, “ya que nuevamente tenemos una cargada agenda electoral ligadas al proceso constituyente, esto siempre genera incertidumbre en los mercados y podría poner decisiones en pausa hasta no tener claridad de los resultados”.